מהי תכנית תמ”א 38? תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38) התכנית מהווה אוסף של תקנות, שמטרת העל שלהן הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים, התכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.
שמאי המקרקעין למעשה, מהווה חלק מתהליך של יישום פרויקט תמ”א 38 החל מהשלבים הראשונים ובמקרים רבים גם בשלבים המתקדמים יותר.
עקב חשיבותו של תחום המקרקעין ושוק הנדל”ן ולאור העובדה שכל נכס שונה מנכסים אחרים ולאור העובדה כי ישנם היבטים רבים המשפיעים על השווי והערך של נכס מסוים, עבודתו של שמאים בתחום המקרקעין חשובה מאוד.
שמאי מקרקעין נדרש לבצע הערכות שונות כגון: הערכת שווי לצורך מתן הלוואה לצורך קבלת משכנתא או לטובת הלוואה במסגרת פרויקט תמ”א 38 (דוח אפס).
מדוע עלינו לפנות לשמאי מקרקעין בנושא תמ”א 38? למעשה, לחוות הדעת של שמאי המקרקעין יכולה להיות השפעה רבה על אישור תכניות במוסדות התכנון, למשל שינוי תב”ע ,קביעת תשלומים שונים לבעלי מקרקעין או לרשויות המס, ולצורך הערכות שווי של נכסים עסקיים.
בפרויקטים של תמ”א 38 קיימים תפקידים שונים לשמאי מקרקעין. לאור העובדה כי שמאי מוגדר, כמומחה לקביעת שווי, השמאי בוחן מהי הדרך האולטימטיבית מבחינה תפעולית וכלכלית לניצול זכויות הבנייה, לרבות בחינת היבטי הרווח ליזם הפרויקט מחד גיסא, ולדיירים עצמם מאידך גיסא.
בפרויקט תמ”א 38 היזם למעשה לוקח על עצמו את הסיכון האפשרי ואת עלויות הבניה בעוד הדיירים ובעלי הדירות שואפים למקסימום שדרוג של הבניין ודירותיהן הקיימות ובצורה שכזו לדאוג עליית ערך הנכס שלהם.
ככל שמדובר בצד היזם, שמאי מקרקעין כאמור, יכול להיות חלק חשוב בבחינת הכדאיות הכלכלית וההיתכנות של פרויקט תמ”א 38 בבניין מסוים. כך שניתן לראות כי שמאי המקרקעין הינו קריטי לאורך שלבי הפרויקט ועבור כל הצדדים המעורבים.
לאור העובדה כי השמאי מתבסס על נתונים בשמירה על האינטרסים משותפים של כל הצדדים שמאי מקרקעי ויכול להוות לעיתים גורם מקצועי המגשר בין הצדדים.
בנוסף, שמאי המקרקעין קובע את קביעת תשלומי איזון ופיצוי במידה ונוצר מצב בו חלק מהדיירים מרוויחים יותר מהפרויקט לעומת דיירים אחרים.
לסיכומו של עניין, במסגרת פרויקט תמ”א 38 מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין מקצועי בתחום של תמ”א 38 שיכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית לכלל הצדדים בפרויקט.
למשרדנו ניסיון רב בכל נושא הקשור לחוות דעת שמאית בנושא תמ”א 38 או כל נושא אחר הרשום במאמר זה. לכן, באפשרותכם לקבל יעוץ ראשוני על מנת לוודא כי אתם עושים את הפעולות הנכונות, צעד שכזה יכול לעזור לבעלי הדירות וליזם להגיע לתוצאות הרווחיות ביותר לצדדים.
