החל משנת 2008, חלה חובה על חברות ישראליות לדווח על נכסי הנדל”ן בבעלותן באופן משפטי, בצורה מפורטת, שקופה וזמינה לעיני הציבור הרחב. על פי  תקן דיווח כספי בינלאומי הנקרא – IFRS. כניסתו זה, השפיעה מאוד על שוק הנדל”ן בישראל.

עד 2008, דוחות אלה היו נגישים עבור מנהלים וחברי דירקטוריון של חברות בלבד.

ומכאן התקדים בנושא. החל משנת 2008 למעשה, כל חברה ציבורית אשר נמצאת בישראל  ובבעלותה נכסי נדל”ן אמורה לדווח על נכסים אלה בדוחות חשבונאיים. ובנוסף ולפרט את שווי הנכסים הנמצאים ברשותה.

מהי המטרה של תקן IFRS? המטרה היא שכל אדם יוכל לדעת מהו שוויה של החברה, יוכל לדעת את היקפי פעילותה, הנכסים שברשותה, הרווחים שלה וכו’. על מנת לערוך דוחות כספיים המפרטים את שווי נכסי הנדל”ן שבבעלות החברה, לפי תקן IFRS הבינלאומי, על החברה להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין מנוסה בביצוע הערכות שווי נכסיי מקרקעין לחברות.

התקן המבוסס ברובו על תקן IVC 300  של הועדה לקביעת כללי שמאות בינלאומיים, משמש כמנחה בעיקר בהכנת חוות דעת שמאית לחברות ציבוריות וגופים מוסדיים ובנוסף לצורך דווח בדוחות הכספיים לפי כללי החשבונאות הבינלאומיים- IFRS, כמו כן, התקן משמש גם לצורך הנפקת מניות בבורסה.

שומת השווי בנכסים בארץ מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, על פי תקן מס’ 17, תקן זה קובע כי הערכה השמאית למעשה תאמוד את שוויי ההוגן של נכסי הנדל”ן אשר כאמור בבעלות החברה, בנוסף  הערכה השמאית תכלול את מכלול הגורמים אשר נבדקו על ידי השמאי, שלהערכתו יש להביא אותם בחשבון על מנת לתת חוות דעת מקצועית ומקיפה לפי התקן. למעשה על מנת לוודא כי הערכת השווי בוצעה באופן מקצועי עליה לכלול פירוט מקיף אודות נתונים שונים, וביניהם:

מהי המטרת השומה? האם מדובר בעסקה,  פירוק חברות, הלוואה, תקן חשבונאי וכו.

חוות דעת שמאית חייבת לכלול  התייחסות ליתרת זכויות בניה לא מנוצלות, (במידה וקיימות) המשפיעות על שוויו של הנכס, קרי, לפי מצב קיים או מצב פוטנציאלי.

יש לפרט כל עסקה אשר התבצעה בנכס בשלוש השנים קודם ביצוע ההערכה.

יש צורך לבדוק האם חלו שינויים בבעלות החברה.

כל שומה למעשה, מתבצעת עבור אחד מנכסי החברה וחייבת לכלול ניתוח מפורט של האזור בו ממוקם הנכס, מהם הסיכונים הפוטנציאלים במידה וקיימים, האם יש נכסים מתחרים ועוד.

חשוב לומר כי, חוות הדעת מסוג זה  מתייחסת בעיקר לנכסים מניבים כגון: מסחר- מרכזים מסחריים מסוג קניונים ,מבני משרדים, מתחמי קניות דיור מוגן ועוד.

בנוסף נדגיש כי  את הדוח ניתן גם לבצע לנכסים מסוג זה אשר נמצאים בשלבי הקמה, ועדיין אינם פעילים כגון מבנה בבניה ו/או קרקע המיועדת לתעסוקה (תעשיה, מסחר, משרדים וכד’).

למשרדנו ניסיון רב בכל נושא הקשור לדוחות IFRS , או כל נושא אחר הרשום במאמר זה לכן, באפשרותכם לקבל יעוץ ראשוני לגבי חוות דעת שמאית בתחום IFRS.