מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם

פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

בחוק התכנון והבניה סעיף 197א'  נכתב: כי "נפגעו ע"י תכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של תכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצוים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

נשאלת השאלה מי זכאי לפיצוי בהתאם לסעיף זה? התשובה לכך הינה כי כל בעל זכות במקרקעין זכאי לפיצויים לפי החוק, (גם דייר מוגן נחשב כבעל זכות).

נאמר ונדגיש כי סעיף 197 עוסק בפיצויים לפגיעה מתכנית ולא בפיצוים מפגיעה אחרת, כמו למשל שינוי חוק, תקנה, היתר בניה וכו'.

יצוין כי ניתן לתבוע על ירידת ערך לפי הכפוף לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה ע"י אישור תכנית:

  • על פי תכנית ממתאר מפורטת/מקומית
  • על פי תכנית מתאר מחוזית
  • על פי תכנית מתאר ארצית

כאשר מדובר בפיצויים לפי סעיף 197 קיימת זכות לתבוע פיצויים גם בעקבות נזק שנגרם כתוצאה מתכנית מתאר מחוזית או תכנית מתאר ארצית, למרות שבפועל הגוף אשר נותן את הפיצוי הינו הועדה המקומית.

יצוין כי נושא הפיצוי לתוכניות אחרות מגובה בצורה כזו או אחרת על ידי הפסיקה.

קיימים כמה סוגי פגיעות אליהם מתייחס סעיף זה, וביניהם:

פגיעה ישירה: פגיעה מסוג זה למעשה נוצרת כתוצאה מאישור תכנית בתחום המקרקעין וכך מפחיתה את שווי המקרקעין.

פגיעה עקיפה: פגיעה מסוג זה נוצרת כתוצאה מאישורה של תכנית על המקרקעין הגובל במקרקעין שנפגע, כאשר החוק והפסיקה מגדירים מהו מקרקעין אשר גובל.

פגיעה כלכלית:  החוק אינו נותן לגיטימציה לפגיעה מסוג זה בנושא קביעת פיצויים.

חשוב לציין שהחוק והפסיקה בנושא הדגישו כי על מנת שתהיה הילה לפיצויים צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים וביניהם שהפגיעה תהיה מעל הסביר ויהיה מן הצדק לפצות אותך, משמע מספיק שתנאי אחד לא יתקיים בכדי שהועדה תהיה פטורה מתשלום הפיצויים.

לכן במקרים כאלו חשוב מאוד להיוועץ עם שמאי מקרקעין הבקיא בנושא תביעה לפיצויים לפי סעיף 197.

מהו המועד הקובע לעניין תביעת הפיצויים? בהתאם לחוק התכנון והבניה המועד הקובע נקבע ליום פרסום ההודעה ברשומות על אישורה של תכנית.

מהו המועד האחרון להגשת תביעה לפיצוים? המועד אשר נקבע לפי החוק הינו 3 שנים מיום תחילת תוקפה של תכנית, אומנם שר האוצר רשאי להאריך תקופה זו מטעמים שונים לראות עיניו.

מהו סכום הפיצוי לו זכאים לפי סעף 197  לחוק התכנון והבניה? בהתאם לחוק התכנון והבניה פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 הינו בשיעור של 100% מהפגיעה.

על מנת להמחיש ניתן דוגמא:

מצב קודם: קיימת דירת פנטהאוז הממוקמת ברחוב שקט ופונה לשטח פתוח ובאופן זה נהנית, מאור השמש, פרטיות במרפסת, ותנועת כלי רכב דלה במהלך רוב שעות היום.

במצב החדש: התאשרה תכנית הגובלת עם מבנה המגורים בו מצויה הדירה ומייעדת את השטח הפתוח לבניה רוויה בה יוקמו מבני מגורים בני 18 קומות. למעשה, בעקבות אישור התכנית הגובלת עם מבנה המגורים נוצרה פגיעה, לפיה דירת הפנטהאוז כבר לא תפנה לשטח פתוח, במקום אור שמש תיווצר הצללה, הפרטיות במרפסת תפגע והרחוב עצמו ככל הנראה יהיה רועש יותר ועמוס יותר.

לסיכומו של עניין, הדוגמא הנ"ל מתארת מצב שכיח, וזאת בשל קצב הבניה והיקפי הבניה המתחרשים בארץ בשנים האחרונות. לפגיעה שכזו בהחלט יכולה להיות עילה לפיצוים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

למשרדנו ניסיון רב בכל נושא הקשור לחוות דעת שמאית לרבות פיצויים לפי סעיף 197 או כל נושא אחר המתקשר למאמר זה. לכן, באפשרותכם לקבל יעוץ ראשוני על מנת לוודא כי אתם עושים את הפעולות הנכונות, צעד שכזה יכול לעיתים לעלות את גובה הפיצוי שיתקבל.