מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם

דיירות מוגנת

דייר מוגן, מהו החוק? חוק הדיירות המוגנת נחקק לראשונה על ידי המנדט הבריטי בשנת 1933, ובשנת 1972 החוק עבר תיקוף למתכונת הנוכחית, כאשר, במשך השנים נערכו המון שינוים שמטרתן העיקרית הייתה לצמצם את זכויותיו של הדייר המוגן.

מי הוא דייר מוגן לפי החוק? החוק למעשה מתייחס לדייר מוגן לכל אחד מאלו: דייר ששילם דמי מפתח, דייר שלא שילם דמי מפתח והחזיק בדירה לפני 1940, דייר שלא שילם דמי מפתח והחזיק בדירה מוח הסכם שירות לפני 20.08.1968, דייר שמחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות של דיירות מוגנת , בן משפחה אשר ירש את הזכות ועומד בתנאים לקרוב ממשיך לפי החוק.

היום, להבדיל מבעבר, מעט מאוד נכסים תפוסים על ידי דיירים מוגנים וזאת בשל השינויים שנערכו במסגרת החוק במהלך השנים, שבעקיבותם למעשה שיחררו את הנכסים מהדיירות המוגנת.

כיצד נוצרת דיירות מוגנת? נושא הדיירות המוגנת מעוגן בחוק הגנת הדייר ובפסיקה רחבה בנושא. דיירות מוגנת למעשה, נוצרת על ידי העברה של חלק מהזכויות בנכס מהבעלים לדייר המוגן. שווי הדיירות המוגנת מושפע מגורמים כדון: גיל הדייר, מצבו המשפחתי, מצב בריאותו, ועוד. כאשר קיומם של קרובים ומצבם הכלכלי זהו גם גורם העלול להשפיע על השווי. ניתן לראות ביטוי לדיירות מוגנת מחד גיסא בנכסי מגורים ומאידך גיסא בנכסים עסקיים.

בנכסי מגורים: דמי השכירות המשולמים על ידי הדייר המוגן יהיו לרוב נמוכים בצורה משמעותית לעומת דמי שכירות ראויים.

בעסקים המצב כאמור, תלוי בסוג העסק, בחוק הגנת הדייר למעשה קיימת רשימה של עסקים לפיה ניתן להעלות את דמי השכירות כך שדמי השכירות יכולים אף להשתוות לרמות של דמי שכירות ראויים. בנכסים עסקיים ללא תקרת דמי שכירות למעשה זכותו של הדייר מסתכמת בכך שיש צורך בעת פינויו  לשלם לדייר דמי פינוי.

מה קורה כאשר מדובר בביצוע מכירה של זכות דיירות מוגנת? כאשר מדובר במכירה, רוכש הזכות משלם תשלום חד פעמי הנקרא דמי מפתח.

דמי המפתח זוהי למעשה התמורה המתקבלת בעבר שכירות ל דירה או לחילופין עסק. לאחר תשלום דמי המפתח הדייר למעשה נהנה מדמי שכירות מופחתים, כמובן שהדבר תלוי במידה והנ"ל עומד בתנאים המוגדרים בחוק. חשוב להבין כי דמי המפתח הינם מהווים תחליף לדמי השכירות.

תמורת דמי המפתח הדייר למעשה מקבל זכות קבועה בנכס עד סוף ימי חייו, כמובן כל עוד יעמוד בהתחייבותו. במידה והדייר המוגן ירצה למכור את זכויותיו נניח לצד שלישי בעניין, הרוכש ישלם דמי מפתח, כאשר החלוקה תתבצע בין הדייר היוצא לבעל הדירה.

במרבית המקרים כ- 60% מדמי המפתח מועברים לדייר היוצא וכ- 40% מדמי המפתח מועברים לבעלים.

חוק המקרקעין מתייחס לחמישה סוגי זכויות: זכות הבעלות, שכירות, זכות קדימה, זיקת הנאה ומשכנתא, כאשר כל זכות המצוינת לעיל  הזכויות ניתנות לרישום.

דיירות מוגנת אינה נחשבת זכות במקרקעין לפי חוק המקרקעין ולכן אינה ניתנת לרשום.

למרות האמור קיים סייג, שכן כאשר מדובר בהפקעות או לחילופין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, דייר המוגדר לפי החוק יהיה זכאי לפיצויים.

לכן מכירה של זכות דיירות מוגנת אין צורך בדווח לרשויות המס על המכירה, שכן כאמור, יש צורך בדיווח רק כאשר מדובר בזכות במקרקעין ודיירות מוגנת לא נחשבת לכזו.

לעיתים נוטה הדייר המוגן למכור את זכותו בדיירות המוגנת, או לרכוש את זכות הבעלות בנכס כתפוס. כלומר הדייר המוגן מעוניין לרכוש את מלוא הזכויות בנכס כאשר הוא מחזיק בנכס באופן של דיירות מוגנת. יצוין כי קיימים מעט מאוד נתוני השוואה רלוונטיים לגבי נכס ספציפי הנמצא בדיירות מוגנת, ולכן מומלץ בטרם רכישת זכויות הדייר המוגן או רכישת זכויות הבעלות בנכס כתפוס להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר יעריך את הזכויות הרלוונטיות (הן מצד הדייר והן מצד בעל הנכס).